O atraso pode permitir a manutenção do negócio com indenização ou a resolução com restituição. A escolha muda os pedidos e a forma de demonstrar o prejuízo.
Quando a orientação pode ser útil
- obra não entregue após o prazo contratual e a tolerância;
- necessidade de continuar pagando aluguel;
- proposta de novo prazo sem compensação adequada;
- interesse em manter o imóvel ou encerrar o contrato;
- cobrança de parcelas ou encargos apesar do atraso.
O que precisa ser analisado
A Lei nº 13.786/2018 admite cláusula de tolerância de até 180 dias quando ela estiver redigida de forma clara e destacada. Ultrapassado o período aplicável, o comprador pode avaliar as alternativas previstas em lei e no contrato.
Nos Temas 970 e 971, o STJ tratou da cláusula penal e de sua aplicação ao atraso da incorporadora. Se o comprador pede a resolução, os lucros cessantes não são automaticamente presumidos e o prejuízo adicional precisa ser demonstrado.
Documentos que ajudam na avaliação
- contrato e quadro-resumo;
- cronograma e comunicações sobre a obra;
- comprovantes de aluguel ou despesas adicionais;
- propostas de prorrogação ou acordo;
- comprovantes das parcelas pagas.
Perguntas frequentes
A tolerância de 180 dias é sempre válida?
Ela deve estar prevista de forma clara e destacada e ser analisada conforme a data e o conteúdo do contrato.
Posso pedir o imóvel e indenização?
Dependendo do caso, é possível manter o contrato e discutir os efeitos do atraso. A cláusula penal e os prejuízos precisam ser avaliados em conjunto.
Se eu desistir por causa do atraso, recebo lucros cessantes automaticamente?
Não. O STJ decidiu que, na resolução, eventual prejuízo adicional deve ser concretamente demonstrado.