Situações atendidas
- financiamento imobiliário e risco de leilão;
- compra e venda de imóveis;
- locações residenciais e comerciais;
- distratos de imóveis na planta, lotes, cotas de resort e multipropriedade;
- cobrança de aluguéis e despejo;
- notificações e revisão de obrigações contratuais.
Financiamento e leilão extrajudicial
Nos contratos com alienação fiduciária, o procedimento segue etapas previstas em lei. Devem ser verificados o registro do contrato, a intimação para pagamento, a consolidação da propriedade e a comunicação das datas do leilão. A fase em que o caso se encontra muda as alternativas disponíveis.
Prazos e direito de preferência
Após as alterações introduzidas em 2017, a jurisprudência do STJ passou a diferenciar com clareza o período anterior e posterior à consolidação da propriedade. Em procedimentos atuais, a regularização antes da consolidação e o direito de preferência depois dela são institutos distintos. Por isso, não é seguro esperar o leilão para buscar orientação.
Contratos, locações e distratos
Em conflitos imobiliários, o texto do contrato precisa ser confrontado com pagamentos, entrega do imóvel, uso efetivo, comunicações e eventual registro. A solução pode envolver negociação, notificação, rescisão ou medida judicial, conforme o objetivo e a prova disponível.
Distratos e atraso na entrega
O encerramento de um contrato imobiliário exige separar a desistência do comprador do inadimplemento da construtora ou loteadora. A data da contratação, o tipo de empreendimento, a existência de patrimônio de afetação e a forma de uso do bem influenciam retenções, restituição e eventuais indenizações.
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Documentos iniciais
- contrato e aditivos;
- matrícula atualizada;
- notificações, editais e comunicações do cartório;
- comprovantes de pagamento;
- propostas de acordo e mensagens trocadas.
Perguntas frequentes
Todo atraso leva imediatamente a leilão?
Não. A lei prevê etapas formais. Ainda assim, a análise deve ocorrer cedo, porque as alternativas se reduzem à medida que o procedimento avança.
É possível pagar a dívida depois da consolidação?
O efeito do pagamento depende da data e do regime aplicável ao contrato. Nos casos submetidos às regras posteriores a 2017, o STJ reconhece, em regra, direito de preferência após a consolidação, e não a retomada automática do contrato.
A falta de notificação pode invalidar o procedimento?
Pode ser relevante, mas é necessário identificar qual comunicação faltou, em que etapa e se o requisito era exigível para aquele caso.
Referências jurídicas
O conteúdo considera as normas e os entendimentos consolidados indicados abaixo.