Quem enfrenta um problema com o imóvel costuma saber o que está acontecendo antes de saber o nome jurídico do problema. Esta página organiza as situações mais comuns em oito grupos e indica, quando já existe, o conteúdo que trata cada uma com mais profundidade.
O foco é o consumidor que contratou com construtora, incorporadora, loteadora ou instituição financeira. O regime do Código de Defesa do Consumidor convive, conforme o caso, com a lei de incorporações imobiliárias (Lei nº 4.591/1964) e com a lei do parcelamento do solo (Lei nº 6.766/1979), e cada situação tem regras, provas e prazos próprios. Locação e questões internas de condomínio não são tratadas aqui.
- A obra atrasou, parou ou foi entregue incompleta
- O imóvel veio diferente do que foi prometido
- Defeitos depois da entrega das chaves
- Quero sair do negócio: desistência e distrato
- Lote e loteamento
- Paguei o imóvel e não tenho escritura
- Financiamento imobiliário
- Intimação, consolidação da propriedade ou leilão
A obra atrasou, parou ou foi entregue incompleta
Três situações diferentes aparecem sob o mesmo nome de “problema na obra”. No atraso, a obra segue, mas a entrega passa do prazo do contrato, e a discussão envolve o prazo previsto, a tolerância contratual, as comunicações da construtora e os prejuízos de quem esperava o imóvel. Na obra paralisada ou abandonada, os trabalhos param e o empreendimento pode não ser concluído; a pergunta deixa de ser apenas “quando entregam” e passa a incluir como proteger o que já foi pago. Na entrega incompleta, as chaves são liberadas, mas itens do empreendimento prometidos ainda não foram concluídos.
Em algumas incorporações, a lei prevê providências que envolvem o conjunto de adquirentes, como assembleia e comissão de representantes; se elas se aplicam ao seu caso depende do contrato, da forma de incorporação e do estágio da obra.
Documentos que costumam importar: contrato e aditivos, com a data prevista e a tolerância; comunicados da construtora; cronograma e relatórios de andamento; fotos datadas da obra; atas de reuniões de adquirentes; matrícula do imóvel.
O atraso tem página própria: atraso na entrega de imóvel. Para a obra paralisada e para a entrega incompleta ainda não há página específica; a análise parte dos documentos acima.
O imóvel veio diferente do que foi prometido
A diferença pode estar na metragem, na vaga de garagem, na planta ou nos itens de acabamento, ou ainda no que foi mostrado no apartamento decorado e descrito no memorial descritivo e na publicidade. Nem toda diferença se resolve do mesmo modo: a divergência de área, a alteração do projeto, o descumprimento do que foi ofertado e o defeito de construção seguem regras diferentes e dependem de provas diferentes.
A oferta e a publicidade suficientemente precisas integram o contrato (CDC, art. 30), mas é a comparação entre o que foi contratado e o que foi entregue que mostra se há diferença relevante. Algumas dessas situações envolvem prazos curtos, e a contagem depende do caso; por isso a conferência não deve ficar para depois.
Documentos que costumam importar: contrato, com a área privativa e a total; memorial descritivo e planta; material publicitário e fotos do decorado; termo de vistoria e de entrega; medição feita por profissional habilitado, quando houver dúvida sobre a área.
Ainda não há página específica sobre este tema. Quando a diferença é de qualidade da obra, e não do que foi prometido, veja vícios construtivos.
Defeitos depois da entrega das chaves
Infiltrações, fissuras, pisos ou revestimentos soltos, falhas nas instalações e outros defeitos aparecem às vezes na vistoria de entrega e às vezes meses depois. O que importa, em geral, é quando o problema foi percebido, o que foi registrado e como a construtora ou a incorporadora respondeu aos chamados. A causa técnica de cada defeito exige avaliação de profissional habilitado; a análise jurídica trabalha com os registros, o contrato e a comunicação com o fornecedor.
Documentos que costumam importar: termo de vistoria e de entrega, manual do proprietário e termo de garantia, fotos e vídeos datados, protocolos e mensagens trocadas com a construtora.
A página sobre vícios construtivos em imóvel trata do tema, e o artigo como documentar vícios construtivos e formalizar a reclamação detalha a organização dos registros.
Quero sair do negócio: desistência e distrato
Encerrar a compra de imóvel na planta pode ter origens opostas: o comprador não quer ou não consegue mais continuar, ou a incorporadora descumpriu o contrato, por exemplo ao atrasar a entrega. A causa do encerramento muda o que pode ser discutido, como a devolução do que foi pago, a forma e o prazo dessa devolução e as retenções.
Não existe um percentual de retenção único para todos os casos. O resultado depende da causa, da data do contrato, do tipo de empreendimento e do regime aplicável, e há questões sobre retenção em discussão no STJ sob o rito dos recursos repetitivos. Por isso, desconfie de respostas prontas, favoráveis ou contrárias.
Documentos que costumam importar: contrato e aditivos, comprovantes de pagamento, comunicações com a incorporadora, notificação de desistência, se houver, e eventual cobrança de retenção.
Veja distrato de imóvel na planta e, para a visão geral do tema, distratos imobiliários.
Lote e loteamento
A compra de lote tem lei própria, a do parcelamento do solo (Lei nº 6.766/1979), diferente da que rege apartamentos em construção. Os problemas mais comuns são a irregularidade do loteamento, a infraestrutura prometida e não entregue (ruas, drenagem, água, energia), o atraso das obras e o distrato. Cada um tem regime e prova próprios, e misturá-los costuma enfraquecer a análise.
Quem pensa em suspender o pagamento das parcelas por causa de irregularidade deve saber que a lei prevê um procedimento específico para isso (art. 38 da Lei nº 6.766/1979). Suspender sem seguir esse procedimento pode agravar a situação do comprador.
Documentos que costumam importar: contrato, comprovantes de pagamento, matrícula do lote e do loteamento, material de venda com a infraestrutura prometida, comunicações com a loteadora e com a prefeitura.
O distrato de lote tem página própria: distrato de lote. Ainda não há página específica sobre irregularidade e infraestrutura.
Paguei o imóvel e não tenho escritura
Há compradores que quitaram o preço e continuam sem escritura ou sem matrícula individualizada do imóvel. O obstáculo pode estar na incorporadora ou na loteadora, em pendências do registro ou em um gravame do empreendimento, como hipoteca ou alienação fiduciária da própria construtora, ou em dívidas dela que atinjam o bem. Esses gravames não são juridicamente equivalentes, e os efeitos de cada um sobre o comprador dependem do caso.
Documentos que costumam importar: contrato, comprovantes e termo de quitação, matrícula atualizada do imóvel e, se houver, do empreendimento, certidões e comunicações com a vendedora.
Ainda não há página específica sobre este tema; a análise começa pela matrícula e pela prova da quitação.
Financiamento imobiliário
O financiamento do imóvel levanta dúvidas sobre o saldo devedor que não cai, os encargos, os seguros e a evolução das parcelas, e também sobre o que fazer quando a dívida passa a ser paga com atraso. Problemas ligados ao financiamento também podem exigir análise contratual ou bancária específica, como a de juros, tarifas e seguros contratados com o crédito.
Documentos que costumam importar: contrato de financiamento e aditivos, planilha de evolução do saldo devedor, extratos, apólices de seguro e comunicações do banco.
Veja revisão de financiamento imobiliário. Se o atraso já gerou intimação do cartório, a situação segue o procedimento resumido na seção sobre intimação e leilão.
Intimação, consolidação da propriedade ou leilão
Quando um financiamento garantido por alienação fiduciária deixa de ser pago, a lei prevê um procedimento extrajudicial, conduzido pelo Registro de Imóveis, que pode terminar em leilão do imóvel. Você provavelmente está nessa situação se recebeu intimação do cartório, aviso de que a propriedade foi consolidada em nome do credor ou comunicação de data de leilão. Em cada fase mudam as alternativas disponíveis, e a intimação fixa um prazo curto, de 15 dias segundo a lei.
Se algum desses documentos chegou, a data da intimação é o primeiro dado a conferir. A defesa em leilão de imóvel explica o procedimento, as fases e os documentos a analisar.
Outras situações relacionadas
Distratos de cotas de resort, multipropriedade e time sharing têm atuação específica, tratada em distrato de multipropriedade e time sharing.