Loteamento, multipropriedade e time sharing não são produtos idênticos. A natureza do contrato define os descontos, o direito de arrependimento e a forma de restituição.
Primeiro: identificar o produto contratado
Um lote urbano, uma fração imobiliária de tempo, uma associação a clube de férias e um pacote periódico de hospedagem possuem estruturas jurídicas diferentes. Antes de discutir o cancelamento, é necessário saber se houve aquisição de direito real, promessa de compra e venda, cessão de uso ou prestação de serviço.
Distrato de lote urbano
A Lei nº 13.786/2018 incluiu regras próprias na Lei de Parcelamento do Solo. Quando o adquirente dá causa à resolução, podem ser descontados cláusula penal, encargos e eventual fruição, dentro dos limites legais e contratuais. Em 2025, o STJ reconheceu que, nos contratos posteriores à Lei do Distrato, a taxa de fruição pode incidir até mesmo sobre lote não edificado, porque passou a existir previsão legal expressa. Essa orientação não deve ser transportada automaticamente para contratos anteriores a 2018.
Multipropriedade imobiliária
A Lei nº 13.777/2018 define a multipropriedade como regime em que cada titular possui uma fração de tempo sobre o imóvel. O cancelamento pode envolver contrato de aquisição, registro, despesas condominiais e regras de transferência. A mera denominação comercial não basta: é preciso conferir o que foi efetivamente adquirido.
Cotas de resort e time sharing
Em muitos empreendimentos, a venda ocorre durante viagens, eventos ou abordagens promocionais. Quando a contratação é feita fora do estabelecimento comercial, o artigo 49 do CDC pode assegurar sete dias para arrependimento. A Lei do Distrato também contém regra específica para contratos de incorporação assinados em estandes de venda ou fora da sede do incorporador.
Taxa de fruição e uso do bem
A taxa de fruição procura compensar a disponibilidade ou utilização econômica do bem durante a vigência do contrato. Nos loteamentos posteriores à Lei nº 13.786/2018, a legislação autoriza retenção de até 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, e o STJ já reconheceu sua incidência mesmo sem edificação. Em outros produtos, como clube de férias e cessão de hospedagem, é indispensável verificar se houve uso, qual serviço foi efetivamente prestado e se a cobrança está prevista de maneira clara.
Documentos decisivos
- proposta, contrato e regulamento do empreendimento;
- quadro-resumo e cláusula de cancelamento;
- matrícula, registro ou identificação da fração de tempo;
- comprovantes de pagamento;
- data, local e forma da contratação;
- pedido de arrependimento ou cancelamento;
- provas de uso, hospedagem ou ocupação.