Nem todo encerramento contratual é juridicamente igual
No uso cotidiano, a palavra “distrato” costuma abranger diversas formas de encerramento do negócio. Tecnicamente, porém, é necessário distinguir o acordo entre as partes, a desistência do comprador e a resolução causada pelo descumprimento da incorporadora, loteadora ou administradora. Essa diferença interfere diretamente nos descontos, no prazo de devolução e em eventual indenização.
Quando a iniciativa parte do comprador
Nos contratos de incorporação celebrados sob a Lei nº 13.786/2018, podem ser descontados valores como a comissão de corretagem e a cláusula penal, dentro dos limites legais. A existência de patrimônio de afetação, a posse do imóvel e as despesas do empreendimento também podem alterar o cálculo. Nos loteamentos, há disciplina própria na Lei nº 6.766/1979. Para contratos anteriores à Lei do Distrato, prevalecem os parâmetros construídos pela jurisprudência do STJ, sem aplicação retroativa automática da lei nova.
Quando há descumprimento da construtora ou loteadora
Atraso superior ao prazo contratual e à tolerância válida, alteração relevante do projeto, ausência de infraestrutura prometida ou outro inadimplemento do fornecedor podem justificar a resolução com restituição integral das parcelas pagas. A comissão de corretagem, a cláusula penal e eventuais prejuízos exigem análise própria. O STJ distingue a simples demora, quando o comprador ainda pretende receber o imóvel, da resolução do contrato, em que a indenização por lucros cessantes não é automaticamente presumida.
Multipropriedade, cotas de resort e time sharing
Esses contratos podem representar negócios bastante diferentes: aquisição de fração de tempo registrada, promessa de compra, participação em clube de férias ou mera prestação periódica de hospedagem. A Lei nº 13.777/2018 disciplina a multipropriedade imobiliária, enquanto o Código de Defesa do Consumidor continua relevante quando houver fornecimento profissional ao destinatário final. Também deve ser verificado se a contratação ocorreu fora do estabelecimento, em evento promocional ou em estande de vendas, situações nas quais pode existir direito de arrependimento dentro do prazo legal.
Situações atendidas
- desistência de apartamento ou imóvel adquirido na planta;
- resolução por atraso na entrega ou outro descumprimento da incorporadora;
- distrato de lote urbano e análise de descontos contratuais;
- cancelamento de cota de resort, clube de férias ou time sharing;
- contratos de multipropriedade e frações de tempo;
- discussão sobre comissão de corretagem, taxa de fruição, multa e prazo de devolução.
Documentos que ajudam na análise
- contrato, proposta de compra e quadro-resumo;
- comprovantes de pagamento e comissão de corretagem;
- material publicitário, memorial e cronograma de entrega;
- mensagens, notificações e pedidos de cancelamento;
- documentos do empreendimento e, quando houver, matrícula ou registro da fração.
Perguntas frequentes
A construtora pode reter parte do que foi pago?
Quando o comprador dá causa ao encerramento, a lei e o contrato podem autorizar descontos. O percentual e a base de cálculo dependem da data do contrato, do tipo de empreendimento e da incidência do CDC. Se o rompimento decorre de culpa da vendedora, a lógica é diferente.
Atraso na entrega permite cancelar o contrato?
O atraso além do prazo contratual e da tolerância válida pode caracterizar inadimplemento. A escolha entre manter o contrato ou pedir a resolução deve considerar a extensão do atraso, as cláusulas e os prejuízos comprováveis.
Cota de resort é sempre multipropriedade?
Não. Alguns contratos transferem uma fração imobiliária de tempo; outros oferecem apenas direito de uso, associação ou hospedagem periódica. A natureza do contrato define as regras aplicáveis.
Existe prazo de arrependimento?
O CDC prevê sete dias em contratações realizadas fora do estabelecimento comercial. A Lei do Distrato também prevê hipótese específica para contratos celebrados em estandes de venda e fora da sede do incorporador, desde que o exercício seja comprovado no prazo legal.
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Referências jurídicas
O conteúdo considera a legislação vigente e entendimentos consolidados ou qualificados do Superior Tribunal de Justiça.