No distrato de imóvel na planta, a devolução dos valores depende de quem deu causa ao rompimento, da data do contrato e das regras aplicáveis ao empreendimento.
A causa do encerramento define o ponto de partida
Não é correto tratar todo distrato como simples desistência. Se o comprador não pretende mais seguir com o negócio, discute-se a extensão dos descontos e o prazo de restituição. Se a incorporadora descumpre obrigação relevante, como a entrega no prazo, a análise passa a ser de resolução por inadimplemento do fornecedor.
Contratos posteriores à Lei do Distrato
A Lei nº 13.786/2018 estabeleceu regras específicas para o desfazimento de contratos de incorporação. Quando o comprador dá causa ao encerramento, a lei admite o desconto integral da corretagem e cláusula penal limitada, em regra, a 25% das quantias pagas. Nos empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação, o limite legal da penalidade pode alcançar 50%. Posse, tributos, condomínio e outras despesas previstas em lei também podem repercutir na restituição. Esses percentuais não dispensam a leitura do contrato, do quadro-resumo e das circunstâncias do caso.
Contratos anteriores a dezembro de 2018
A Lei do Distrato não deve ser aplicada automaticamente a contratos anteriores à sua vigência. Para esses negócios, a jurisprudência do STJ consolidou que o comprador pode pedir a resolução, com restituição imediata em parcela única, admitida retenção razoável quando o rompimento ocorre por sua iniciativa.
Culpa da incorporadora
Quando o contrato é resolvido por inadimplemento da incorporadora, a Súmula 543 do STJ orienta a restituição integral das parcelas pagas. A devolução da corretagem pode ser discutida quando a frustração do negócio decorre do fornecedor, mas a responsabilidade da corretora não é automática: o STJ, em regra, separa a atividade de intermediação da obrigação de construir e entregar o imóvel. Danos adicionais dependem da natureza do descumprimento e da prova produzida.
O que deve ser conferido no contrato
- data da assinatura e regime jurídico;
- quadro-resumo e cláusula de desfazimento;
- patrimônio de afetação;
- comissão de corretagem;
- prazo e forma de restituição;
- posse, uso ou ocupação do imóvel;
- motivo documentado para o encerramento.