O atraso na entrega pode permitir a manutenção do contrato com indenização ou a resolução com restituição, conforme o prazo, as cláusulas e a prova do prejuízo.
Prazo contratual e cláusula de tolerância
O primeiro passo é conferir a data prometida para entrega e a forma como a tolerância foi redigida. A Lei nº 13.786/2018 admite prazo de até 180 dias corridos quando essa possibilidade foi expressamente pactuada, de forma clara e destacada. Para contratos anteriores, o STJ também reconhece a validade da tolerância de 180 dias quando informada com transparência. Ultrapassado esse período, sem causa juridicamente apta a afastar a mora, surgem consequências distintas conforme o comprador pretenda manter ou encerrar o contrato.
Manter ou encerrar o contrato
Se o comprador ainda pretende receber o imóvel, pode discutir a indenização pelo período de atraso e a aplicação da cláusula penal. Se optar pela resolução por culpa da incorporadora, a restituição deve ser integral, sem a retenção própria da desistência imotivada. Nos contratos submetidos à Lei nº 13.786/2018, há ainda disciplina expressa para a restituição e para a indenização devida quando o contrato é mantido.
Cláusula penal e lucros cessantes
No Tema 970, o STJ definiu que a cláusula penal moratória, quando fixada em valor equivalente ao aluguel, em regra não se acumula com lucros cessantes. Se a multa contratual for inferior ao valor locativo, a jurisprudência admite discutir a reparação correspondente, observadas as circunstâncias do caso.
Inversão da multa prevista apenas contra o comprador
No Tema 971, o STJ reconheceu que, nos contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, a multa prevista apenas contra o comprador pode servir de parâmetro para indenizar o atraso da incorporadora. A forma de cálculo precisa respeitar a natureza da obrigação e o período de mora.
Resolução e lucros cessantes não se confundem
Quando o próprio comprador pede a resolução por atraso, o STJ afastou a presunção automática de lucros cessantes. Eventual indenização depende de demonstração concreta do prejuízo, além da restituição decorrente do encerramento do contrato.