A possibilidade de regularizar a dívida ou questionar o procedimento muda conforme a fase em que o caso se encontra. Por isso, notificações e datas devem ser conferidas imediatamente.
Quando a orientação pode ser útil
- recebimento de intimação do cartório;
- consolidação da propriedade em nome do credor;
- designação do primeiro ou segundo leilão;
- ausência ou dúvida sobre comunicação das datas;
- discussão sobre registro do contrato, cobrança ou direito de preferência.
Como o procedimento se desenvolve
Na alienação fiduciária de imóvel, usada tanto no financiamento para aquisição do bem quanto em operações como o Home Equity, o imóvel fica em garantia em nome do credor até o pagamento da dívida. A execução extrajudicial segue a Lei nº 9.514/1997, com alterações da Lei nº 13.465/2017 e da Lei nº 14.711/2023, e pressupõe que a propriedade fiduciária tenha sido constituída pelo registro do contrato (art. 23). As etapas abaixo seguem o texto legal; o caso concreto depende do contrato e dos documentos.
1. Mora e intimação pelo cartório
Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituído o devedor em mora, a propriedade poderá ser consolidada em nome do credor (art. 26). Para isso, o devedor é intimado, a requerimento do credor, pelo oficial do Registro de Imóveis, a pagar em 15 dias as parcelas vencidas e as que vencerem até o pagamento, juros, penalidades, demais encargos contratuais e legais, tributos, contribuições condominiais e despesas de cobrança e de intimação (art. 26, §1º). O contrato pode prever carência antes da expedição da intimação; se não prever, ela é de 15 dias (art. 26, §§2º e 2º-A).
A intimação é pessoal e pode ser feita pelo oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos ou pelo correio com aviso de recebimento. Se o devedor estiver em local ignorado, incerto ou inacessível, a lei admite edital (art. 26, §§3º e 4º), e cabe ao devedor informar ao credor a alteração de seu domicílio (art. 26, §4º-A). Se o contrato fornece endereço eletrônico, a lei exige o envio da intimação por essa via, com 15 dias de antecedência da intimação por edital (art. 26, §4º-B). Pagando no Registro de Imóveis, o contrato convalesce (art. 26, §5º).
2. Consolidação da propriedade
Se a mora não for purgada no prazo, o oficial certifica o fato e promove a averbação da consolidação na matrícula, à vista da prova do pagamento do imposto de transmissão e, se for o caso, do laudêmio pelo credor (art. 26, §7º). Há um regime especial para os financiamentos destinados à aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, com exclusão do consórcio (art. 26-A). Só nesse campo a consolidação é averbada 30 dias após o fim do prazo para purgar a mora, e o devedor pode pagar as parcelas vencidas e as despesas até a data da averbação, com convalescimento do contrato (art. 26-A, §§1º e 2º). Em outras operações com garantia fiduciária, essa regra especial não incide; por isso a finalidade do crédito, indicada no contrato, é a primeira variável a conferir.
Depois da averbação da consolidação, o efeito do pagamento depende do regime aplicável. As teses do STJ no Tema 1.288 distinguem situações anteriores e posteriores à Lei nº 13.465/2017. Nas anteriores, consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, a consolidação pode ser desfeita, com retomada do contrato, quando presentes os pressupostos fixados no repetitivo. Nas posteriores, consolidada a propriedade sem purgação da mora, o devedor tem apenas o direito de preferência do art. 27, §2º-B. Antes da consolidação o quadro é outro: a mora pode ser purgada no prazo da intimação (art. 26, §§1º e 5º) e, nos financiamentos do art. 26-A, o pagamento é assegurado até a data da averbação (art. 26-A, §2º).
Para saber em que hipótese o caso se encontra, reúna três datas: a do contrato, a da averbação da consolidação na matrícula e a de qualquer pagamento. A redação da Lei nº 14.711/2023 aplicável a contratos e procedimentos anteriores à sua vigência também deve ser conferida caso a caso.
3. Direito de preferência
Após a averbação da consolidação e até a data do segundo leilão, o devedor tem direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive o imposto de transmissão e o laudêmio pagos para a consolidação, e às despesas do procedimento de cobrança e leilão. Cabem ainda ao devedor os encargos tributários e as despesas da nova aquisição, como custas e emolumentos (art. 27, §2º-B). É uma nova aquisição do imóvel, e não a retomada do contrato.
4. Leilão
Consolidada a propriedade, o credor promove leilão público no prazo de 60 dias, contado da data do registro da consolidação (art. 27). Se no primeiro leilão o maior lance for inferior ao valor do imóvel estipulado no contrato, haverá segundo leilão nos 15 dias seguintes (art. 27, §1º). No segundo, é aceito o maior lance igual ou superior ao valor integral da dívida e dos encargos; não havendo lance nesse valor, o credor pode aceitar, a seu exclusivo critério, lance de pelo menos metade do valor de avaliação (art. 27, §2º). Nos financiamentos residenciais do art. 26-A, e só neles, o texto legal traz regras próprias sobre o valor mínimo do segundo leilão e sobre a extinção da dívida quando não há lance que as atenda (art. 26-A, §§3º e 4º); como elas se combinam com o art. 27 depende da natureza da operação.
As datas, os horários e os locais dos leilões devem ser comunicados ao devedor por correspondência enviada aos endereços constantes do contrato, inclusive o eletrônico (art. 27, §2º-A). Os leilões e os editais podem ser realizados por meio eletrônico (art. 27, §10).
5. Depois do leilão
Vendido o imóvel, o credor deve entregar ao devedor, nos cinco dias seguintes, o que sobrar depois de deduzidos a dívida, as despesas e os encargos (art. 27, §4º). Se o produto do leilão não cobrir a dívida, o devedor continua obrigado pelo saldo remanescente, ressalvada, nos financiamentos do art. 26-A, a extinção prevista no §4º desse artigo (art. 27, §5º-A). O cálculo do saldo considera o referencial mínimo de arrematação (art. 27, §6º-A).
Documentos que ajudam na avaliação
- contrato de financiamento, para verificar a finalidade do crédito, a carência e o endereço informado;
- matrícula atualizada do imóvel, que mostra o registro da garantia e eventual consolidação;
- intimações e certidões do cartório, que mostram a data e a forma da intimação;
- editais e comunicações do leilão;
- planilha da dívida e comprovantes de pagamento.
Perguntas frequentes
A falta de notificação pode invalidar o procedimento?
Pode ser relevante, mas não se pode afirmar que invalida automaticamente. O que se examina é qual comunicação faltou, em que etapa e para qual endereço foi enviada: a intimação para pagar (art. 26) ou o aviso das datas dos leilões (art. 27, §2º-A). Pesa também se o devedor mantinha atualizado o endereço informado ao credor, dever previsto em lei (art. 26, §4º-A), e se a intimação por edital foi precedida de certidão de local ignorado, incerto ou inacessível. Por isso as certidões do cartório, os editais e o endereço constante do contrato são os documentos centrais, e convém levá-los à análise antes da data do leilão, se já houver uma.
É possível suspender qualquer leilão?
Não. A suspensão depende da identificação de uma irregularidade relevante, do risco concreto de prejuízo e de prova documental que a sustente. Em geral, examina-se se o contrato foi registrado, se houve intimação regular, se as datas do leilão foram comunicadas conforme a lei e se os valores cobrados correspondem ao contrato. A proximidade do leilão reduz o tempo disponível para essa análise; por isso a data do leilão e os documentos devem ser levados ao advogado o quanto antes. Não há como prometer suspensão ou outro resultado sem examinar esses documentos.
A falta de registro do contrato importa?
Importa. A propriedade fiduciária de imóvel se constitui mediante o registro do contrato no Registro de Imóveis competente (Lei nº 9.514/1997, art. 23). A matrícula atualizada mostra se o registro foi feito e se houve consolidação. Os efeitos práticos da ausência de registro dependem do caso e do tipo de discussão. O STJ noticiou decisão em que a vendedora de um imóvel perdeu o direito à execução extrajudicial por não ter registrado o contrato com alienação fiduciária (notícia citada nas referências abaixo). Há ainda uma discussão pendente no STJ, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.420, afetado e sem tese firmada), sobre qual regime se aplica à rescisão de contrato de compra e venda com garantia fiduciária não levada a registro. A resposta, portanto, não deve ser simplificada.