Defeitos em imóvel novo podem aparecer na vistoria de entrega ou meses depois. Reunir documentos e registrar o que aconteceu ajuda a entender a situação e a avaliar quais providências jurídicas podem ser consideradas.
Esta página trata de problemas na unidade autônoma de imóvel novo ou recém-entregue, adquirido de construtora ou incorporadora por quem é consumidor. Não trata de áreas comuns de condomínio, de imóveis usados, de obras contratadas diretamente nem de locação. Se a dificuldade é o atraso da obra, antes da entrega, veja atraso na entrega de imóvel.
O que pode ser considerado um vício construtivo?
No Código de Defesa do Consumidor (CDC), há vício quando o produto ou o serviço não serve como deveria, vale menos do que deveria ou difere do que foi oferecido ou contratado (arts. 18, 20 e 30). O “defeito”, no sentido do CDC, é outra coisa: uma falha de segurança que causa dano (arts. 12 e 14). As regras não são as mesmas para os dois casos.
Esta página não classifica situações individuais. O enquadramento depende dos fatos e da prova. O CDC funciona como regime transversal a várias áreas; para a visão geral da atuação em relações de consumo, consulte Direito do Consumidor.
Problemas que podem aparecer no imóvel
Os grupos abaixo descrevem sinais percebidos, não diagnósticos. Esta página não indica a causa de nenhum problema: isso depende de avaliação técnica.
Umidade e infiltrações
Manchas, mofo, bolhas na pintura ou goteiras são sinais percebidos que podem ter origens diversas.
Fissuras e rachaduras
Trincas em paredes, tetos ou pisos são sinais que podem exigir avaliação técnica. Esta página não classifica a gravidade nem o risco de nenhuma delas.
Acabamento, pisos, revestimentos e esquadrias
Pisos ou revestimentos soltos, manchados ou desalinhados, falhas de pintura e portas ou janelas que não fecham bem estão entre os problemas que muitos proprietários percebem já na vistoria de entrega.
Instalações hidráulicas e elétricas
Vazamentos, pontos sem funcionamento ou outras falhas nas instalações são situações que podem exigir avaliação por profissional tecnicamente habilitado.
Diferente do que foi prometido: outra questão
Esta página trata de problemas de execução da obra. Quando a diferença está entre o que foi entregue e o que foi contratado ou ofertado — metragem, vaga, planta ou memorial, por exemplo —, a questão é outra, com regras e provas próprias. Por ora, há uma visão geral na seção sobre o imóvel diferente do que foi prometido, no Direito Imobiliário.
Encontrei problemas na vistoria. O que registrar?
Para muitos compradores, a vistoria de entrega é o primeiro momento em que o problema aparece. Registrar por escrito o que foi visto, onde e quando ajuda a construir uma cronologia e a formar prova do estado do imóvel naquele dia. Esta página não orienta a receber ou a recusar as chaves e não afirma que assinar o termo de vistoria, com ou sem anotações, produza determinado efeito jurídico: isso depende do caso, do contrato e de como cada documento foi preenchido.
- fotografias e vídeos com data, que mostrem o problema de perto e o ambiente em que ele está;
- localização do problema: cômodo, parede, piso, esquadria ou ponto da instalação;
- descrição objetiva do que foi percebido, sem conclusão sobre a causa;
- o termo de vistoria e o de entrega, com cópia do que foi preenchido e assinado;
- o protocolo ou outra comunicação escrita enviada à construtora ou à incorporadora, com data e canal;
- o memorial descritivo e o manual do proprietário, quando o problema se relacionar com algo que eles descrevem.
Os registros feitos na vistoria e nos dias seguintes mostram quando o problema foi percebido e o que foi comunicado. O artigo como documentar vícios construtivos e formalizar a reclamação mostra como organizá-los.
Vício aparente e vício oculto
O CDC distingue o vício aparente, ou de fácil constatação, do vício oculto, que só se evidencia com o tempo ou com o uso (art. 26). A distinção importa porque as regras de prazo não são as mesmas, como se vê adiante. A classificação de cada situação depende dos fatos e da prova e não é feita por esta página.
Por que documentar o problema desde o início?
Em regra, quem alega um fato precisa demonstrá-lo (Código de Processo Civil, art. 373), e registros feitos cedo ajudam a reconstituir o que ocorreu e quando. Documentar é uma orientação prudencial, não uma condição de validade de qualquer direito.
O CDC prevê a possibilidade de inversão do ônus da prova a critério do juiz, quando presentes os requisitos legais (art. 6º, VIII). Isso não deve ser presumido.
Na análise jurídica, os documentos costumam se reunir em quatro grupos: o que mostra o que foi contratado e ofertado (contrato, aditivos, memorial, publicidade); o que mostra o que foi entregue (termo de vistoria e de entrega, manual do proprietário, termo de garantia); o que mostra o problema (fotografias, vídeos, descrição e datas); e o que mostra o que foi comunicado e respondido (protocolos, e-mails e mensagens). Notas fiscais e orçamentos de eventuais despesas completam o conjunto.
Quando o problema já foi comunicado e a construtora ou a incorporadora não o resolve, passa a importar também o que foi respondido, prometido e tentado. O que guardar nessa situação está na seção a construtora não conserta o defeito do artigo sobre documentação.
Quando uma avaliação técnica pode ser relevante?
Dependendo do caso, a avaliação por profissional tecnicamente habilitado pode ser relevante. A atuação do escritório é jurídica: não inclui diagnóstico de engenharia, inspeção técnica, perícia de engenharia, identificação da causa do problema nem especificação de reparo.
Em eventual processo, a prova técnica pode ser produzida por perícia ou com a participação de assistentes técnicos indicados pelas partes (Código de Processo Civil, arts. 464 a 466). São institutos previstos em lei, e não uma exigência a ser presumida em todos os casos.
Quem pode responder?
Nas relações de consumo, a lei prevê, em determinadas hipóteses, responsabilidade solidária entre fornecedores. Quem responde em cada caso — construtora, incorporadora ou outros — depende do contrato, dos fatos e do papel de cada um.
Quais providências jurídicas podem ser avaliadas?
- a reclamação formal ao fornecedor, de modo que possa ser comprovada;
- as alternativas previstas em lei para serviços com vício, como a reexecução, a restituição da quantia paga e o abatimento proporcional do preço (CDC, art. 20), conforme o caso;
- a possibilidade de pleitear perdas e danos, que depende de prova;
- institutos probatórios, como a ata notarial e a produção antecipada de prova.
Qual dessas providências é possível ou adequada depende dos documentos, das datas e do objetivo de cada pessoa. Não há resultado a presumir.
Os prazos variam conforme o caso
Não existe um prazo único aplicável a todo problema construtivo. O tempo para agir depende do que se pede (corrigir, abater o preço, desfazer o negócio ou indenizar), do tipo de problema (aparente ou oculto; inadequação ou defeito que causa dano), do momento a considerar (entrega, evidenciação do problema ou conhecimento do dano) e do regime aplicável.
O art. 26 do CDC prevê, para serviços e produtos duráveis, o prazo de 90 dias para reclamar de vício aparente, contado da entrega efetiva do bem ou do término do serviço, e, no vício oculto, contado do momento em que o problema se evidencia. Esse é apenas um dos regimes possíveis: regras e termos iniciais variam conforme o tipo de problema e de pedido, existem obstáculos legais e a análise é individual. Há, por exemplo, regime próprio para danos causados por defeito (art. 27).
O CDC também prevê que a reclamação comprovadamente formulada perante o fornecedor obsta a decadência até a resposta negativa, transmitida de forma inequívoca (art. 26, § 2º, I). A forma da reclamação e os efeitos concretos dependem do caso, e não se deve presumir que qualquer contato interrompa ou suspenda prazos.
Quanto antes datas e documentos forem registrados, melhor para a análise.
Análise dos documentos e da situação
Quando o consumidor já reúne o contrato, o termo de entrega, as fotografias, os protocolos, as respostas recebidas e, se for o caso, uma avaliação técnica, o escritório pode analisar juridicamente a situação e as providências possíveis. Havendo dúvida sobre documentos, datas ou comunicações, essa análise ajuda a entender o que pode ser considerado, sem presumir resultado.
Perguntas frequentes
Existe um prazo único para reclamar de problemas no imóvel?
Não. O tempo para agir depende do que se pede, do tipo de problema, do momento a considerar e do regime aplicável. Por isso, datas e documentos devem ser analisados no caso concreto.
Vício aparente e vício oculto são a mesma coisa?
Não. O Código de Defesa do Consumidor trata de forma distinta o vício de fácil constatação e o que só se evidencia com o tempo (art. 26). O enquadramento depende dos fatos e da prova.
Fotos e vídeos ajudam a documentar o problema?
Podem ser úteis. O Código de Processo Civil prevê que fotografias digitais fazem prova das imagens que reproduzem e que, se forem impugnadas, pode ser necessária a autenticação eletrônica ou a perícia (art. 422). Convém preservar os arquivos originais, sem edição.
É sempre necessário um laudo técnico?
Dependendo do caso, a avaliação por profissional tecnicamente habilitado pode ser relevante. Esta página não indica a causa técnica de nenhum problema nem afirma que um laudo seja necessário em situação específica.
Quem responde pelos problemas de um imóvel novo?
Nas relações de consumo, a lei prevê, em determinadas hipóteses, responsabilidade solidária entre fornecedores. Quem responde em cada caso — construtora, incorporadora ou outros — depende do contrato, dos fatos e do papel de cada um.